• 本次项目标的物业，位于纽约市皇后区法拉盛的核心区域，地处College Point Boulevard东侧，36街与37街中间，正对河对岸Willets Point的Citi Field棒球场，以及即将开发的集合赌场、游乐园、餐饮与娱乐于一体的大都会公园区域（Metropolitan Park）。物业地址向东步行两个街区，可抵达法拉盛核心商业街Main Street，向南步行两个街区，则可抵达另一条商业街Roosevelt Ave，地铁7号以及LIRR长岛火车车站均在步行10分钟的距离内。
• 本次项目标的物业的土地，由开发商于2022年11月购入，并于2024年底开始正式动工。项目拟建一栋高15层，包含99套独立产权公寓，81,361平方英尺零售空间，以及311个地下停车位的混合用途大楼。目前该项目的工程进度，已完成了原有建筑的拆除工作，基本完成进行打桩与地基的建筑工作，预计于2027年9月完成项目建筑并竣工。物业大楼还包括为住户提供的健身中心、瑜伽房、洗衣房、宠物洗浴室、公共休息室、游戏室，以及储物空间、自行车停放室，还有两处景观庭院。目前60%的零售空间，已找到预定签约的租客。

• 根据第三方估价机构CBRE提供的估值报告显示，该项目的土地价值约为$59,100,000美元，项目完工后的成本估值约$143,600,000美元，在市场上销售的价值约为$191,975,000美元。
• 本次美地众筹856基金所发放的中期贷款，将与第一顺位按揭抵押贷款方Ponce Bank协作，完成UCC1的贷款文件备案，并以项目公司100%的股权作为质押，该部分股权融资方预计出资$54,600,000美元，超过美地众筹856基金所发放贷款总额的2.5倍，占总资本投入的38.02%。
• Ponce Bank所发放的按揭抵押贷款为$69,000,000美元，占总资本投入的48.05%；美地众筹856基金所发放贷款为$20,000,000美元，占总资本投入的13.93%。根据目前规划的贷款情况，以及项目股本投入后情况，本次标的项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为61.98%， 地产项目的杠杆使用率略低于一般行业标准水平。
• 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Unlimited Personal Guarantee），其个人净资产超过$140,000,000美元，承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹856基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

法拉盛是纽约市近20年发展最为迅速的地区之一，因为其便利的交通以及紧邻LGA机场的地理位置优势，让许多亚洲新移民纷纷落户于此。

该区域内人口呈明显种族多样化，法拉盛居民以亚洲族裔占主导（人口占比55%），同时也聚集着其他各色种族居民，包括白人裔（人口占比22%），以及西裔（人口占比17% ）等。

区域内居民以有稳定收入的中年家庭为主，平均年龄约47岁，大部分都为勤恳努力工作的新移民，失业率仅4%。

法拉盛过去十年的变化是新月异，大量新亚裔居民开始涌入该区域，促使租房市场火热。由于该地区待售房屋库存量低，而潜在买家需求却非常强劲，不断推动当地各类不动产价格的稳步上涨。

* 数据来源： NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2025年6月。

根据世邦魏理仕（CBRE）的第三方估值报告 ，目前法拉盛地区属于纽约市第四大商业活动中心，仅次于曼哈顿中城，曼哈顿下城以及布鲁克林中心区域。法拉盛7号车站附近的Main Street和Roosevelt Ave交汇处，仅次于时代广场与先驱广场（Herald Square），是纽约市人流量第三高的十字路口。

如今法拉盛已成为美国东部最具活力的唐人街，早已超越曼哈顿唐人街。该地区近20年成为亚裔新移民的聚居地，新兴地产项目与大楼不断增加，商圈愈加繁荣。

目前法拉盛所在的皇后区第七辖区，其现有的规划用地中，1-2户家庭住宅仍占主体，约33%；多家庭住宅楼占约10%，商业用地占4%，工业用地占4%。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，法拉盛地区于2023年迎来新一波新建住宅审批高峰，批准的住宅达到1,311个单元；2024年则有所下降，新批住宅351套。

*图片来源：NYC Planning, 以及NYU Furman Center，于2025年6月。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，至2023年底，纽约市法拉盛及Whitestone地区的各类住宅价格相比2000年时，均上涨超过300%。

其中，单户家庭住宅的单位价格中位数，在2024年达到$990,000美元，年内共销售467套单元；2-4户家庭住宅的单位价格中位数，达到$588,750美元，年内共销售312套；5家庭以上住宅的单位价格中位数，达到$161,560美元，年内共销售14套；独立产权公寓的单位价格中位数，达到$622,000美元，年内共销售591套单元。

根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，至2023年底，纽约市法拉盛及Whitestone地区住宅的实际租金中位数，从2006年的$1,760美元/月，逐渐上涨至2023年的$1,910美元/月。2023年，该地区住宅类地产的整体租赁空置率，仅为3.3%，好于皇后区及纽约市的平均水平。

*图片来源：NYU Furman Center，于2025年6月。

根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的第三方估值报告，本次基金的标的项目完工后，在市场上销售的价值约为$191,975,000美元。

其中，99套独立产权公寓的估值约$85,875,000美元，1个商业零售空间的估值约$95,200,000美元，且目前60%的零售空间，已找到预定签约的租客，311个停车位的估值约$10,900,000美元，具体估值如右图所示。

*数据来源: CBRE所提供的第三方估值报告。

根据第三方估价机构世邦魏理仕（CBRE）所提供的第三方估值报告，本次基金的标的项目的物业的土地价值约为$50,100,000美元，项目完工所需的成本预算约为$160,148,100.00美元。

根据开发商所提供的成本预算以及土地成本的实际情况，美地众筹认为$143,600,000.00美元的成本估值，更符合目前标的项目的估值，也符合美地众筹基金发放贷款的审核标准，成本预算的具体明细见下图。

*数据来源: 成本科目数据由开发商提供，由美地众筹进行计算整理。

地理位置

该物业地址周边交通便捷，四通八达。项目所在地，走路10分钟可达7号线地铁站以及长岛铁路火车站，30分钟火车可达曼哈顿中城；驾车到拉瓜迪亚机场仅需5分钟， 至JFK国际机场仅需30分钟 。步行10分钟范围内，有多几条主要的公交路线的途径车站。

周边交通

• 地铁: 7号线（步行约10分钟）
• 至曼哈顿中城： 约30分钟火车
• 至肯尼迪机场： 约30分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约5分钟车程

周边学校

项目位于法拉盛中心地带，附近基础教育机构完备，多所小学、初中、高中在区域内落户，满足孩子的教育需求。附近更有众多语言学习机构及各式早教机构，保证孩子全面发展。

饮食居住

社区周围非常靠近成熟的华人商圈，生活便利。区域内涵盖各式中国与韩国超市，各式中餐、快餐应有尽有，附近还有大型购物中心，满足日常饮食与居住的购物的需求。

休闲娱乐

项目附近博物馆、体育馆及娱乐场所丰富。附近的科罗纳公园，是该地区的文化地标之一。纽约科学馆、纽约羽毛球馆、国家网球中心、皇后区艺术博物馆、皇后区野生动物中心，以及花旗球场也都在距离地区不远的位置。

开发商公司：FSA Capital.

公司网站：https://fsacapital.com/

项目网站：https://www.1collegepointsquare.com/

• 本次美地众筹856基金，与第一顺位按揭抵押贷款商业银行合作，为融资方提供中期的建筑贷款（Construction Loan），融资方预计将美地众筹856基金所提供的贷款，全部用于标的项目的开发过程中的出现的建筑成本及其他软成本，帮助项目准时完成预定工期，并通过项目完成后销售独立产权公寓所得款项，或用其持有的其他地产项目的现金回款，或再融资所得款项，来偿还美地众筹856基金所发放的贷款。
• 本次美地众筹856基金的标的项目，债务杠杆略低于一般行业标准水平 ，风险可控。目前该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）为61.98 %，融资方预计出资$54,600,000美元，超过美地众筹856基金所发放贷款总额的2.5倍，股本价值充盈。
• 本次基金项目的标的物业位于纽约市皇后区法拉盛的的核心区域，地理位置优越。即将开发的Willets Point赌场娱乐综合区域，以及法拉盛水岸的市政规划，将为项目周边带来额外的市场机遇。
• 因此，美地众筹认为本次856基金的中期债权投资，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。