• 本次基金的标的项目，位于纽约市布鲁克林区布鲁克林下城（Downtown Brooklyn）的核心区域，地理位置优越，公共交通发达，近年来随着布鲁克林区新一轮的市政规划发展，陆续新建了大量中高档不动产开发项目，地区商圈已十分繁荣，并成为越来越多纽约年轻中产居民选择居住的和生活的理想区域。
• 本次基金的标的项目，拟建一栋拥有2层地下室，高28层，总建筑面积为99,960平方英尺的商住混合用途物业大楼。根据目前的设计规划，地下一层至地上三层，建成后为用于出租的商业空间；地下二层，被规划为大楼居民的储物空间，自行车停放处，以及其他一些给居民使用的便利设施。大楼的4层至25层，将被规划为用于出售的独立产权公寓；26层整层的用途，也被规划为给居民使用的便利设施。27层至28层，则仍被规划为用于出售的独立产权公寓。融资方于2025年9月完成土地的购买，并于2026年4月完成项目设计的审批及前期准备工作正式开始动工。目前该项目正在进行原有建筑的拆除工作，即将开展地基的建筑工程，并于2028年下半年完成整个项目的建筑工程。目前设计的住宅单元，以一居室为主打，Studio为辅，主打经济适用的精品小户型。

• 根据第三方估价机构高力国际（Colliers International）所提供的估值报告显示，该项目完工后的市场估值约为$212,100,000美元；根据融资方所提供的成本预期分析，该项目的成本估值约为$156,592,395美元。目前该项目正在进行原有建筑的拆除工作，预计于2028年下半年完成整个项目的建筑工程。
• 美地众筹627基金所发放贷款的贷款进入项目后，在项目的资本结构中，商业银行所发放的按揭抵押贷款总计$75,000,000美元，占比47.90%；美地众筹627基金所发放的按揭抵押贷款总计$28,580,000美元，占比18.25%；美地众筹858基金所发放的贷款总计$8,000,000美元，占比5.11%。融资方的股本净值约$45,012,395美元，占比28.74%。该项目的贷款对成本比（Loan-to-cost）约71.26%，杠杆使用水平符合一般行业标准。
• 此外，融资方的关键个人将签署个人无限担保（Personal Guarantee），承诺向基金按时支付本金与利息。如果还款出现问题，美地众筹627基金将通过法律程序，追诉其名下的个人资产偿还投资者。

项目区域的人口情况

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年10月。

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，布鲁克林下城地区所在的Fort Greene/Brooklyn地区，居民人口多样化。该区域内，以白人族裔居民为主，占比47.80%，其次位非裔居民，占比18.30%。再次为西班牙裔居民，占比14.40%。亚裔居民相对较少，占比10.70%。
• 该区域居民以纽约州出生的本地居民为主，占比38.30%，外国出生的居民占比例为22.40%。居民的年龄中位数约为40岁，大部分均为纽约本地有稳定收入的中青年工作群体。
• 区域内有18岁以下孩子的家庭占比11.20%。近年来新迁入的居民，也大多是以租房为主，年龄较轻的纽约中产白领人士。

项目所在住宅类地产市场情况

• 根据NYU Furman Center所使用的统计局数据，截止至2024年底，项目所在的Fort Greene/Brooklyn行政划区，当地住宅的自住房比例为29.90%，住宅市场以租赁公寓为主。当地在册登记的住宅数量为70,986个单元。住宅出租的空置率为4.00%。
• 该区域新建住宅项目于2019年与2022年迎来一波新的高峰，新建建筑审批分别达到2,154与5,109个。新建住宅的居住许可证，则在2022年通过1,353个，2023年通过1,137个，2024年通过1,756个。
• 自2019年以来，该地区成交量最大的住宅以独立产权公寓为主，2024年成交460套；其他类型的住宅单元，2024年的成交量为139套。
• 截止至2024年底，当地单户家庭销售价格中位数为$4,600,000美元；独立产权公寓的销售价格中位数为$1,392,500美元。所有住宅类不动产的价格相比2009年，上涨约190%。

* 数据来源：NYU Furman Center, 以及U.S. Census Bureau，于2026年10月。

项目物业的估值分析

• 根据第三方估价机构高力国际（Colliers International）所提供的估值报告显示，该项目完工后的市场估值约为$212,100,000美元；根据融资方所提供的成本预期分析，该项目的成本估值约为$156,592,395美元。
• 基于当前开发进度及成本结构，美地众筹认为标的项目的估值与融资方提供的成本预期价值一致，估值为$156,592,395美元。具体明细，如下表所示。

* 数据来源：融资方所提供的项目成本预期。

* 图片来源：第三方估价机构高力国际（Colliers International）所提供的估值报告。

地理位置

本次标的项目的地址，位于布鲁克林下城的中心区域，步行至纽约地铁2/3/4/5号线与A/C/G号线的Hoyt St车站，以及B/D/N/Q/R/W号线的DeKalb Av车站，仅需5分钟。乘坐地铁15分钟，可抵达曼哈顿下城，25分钟可抵达曼哈顿中城。从项目地址驱车，25分钟抵达拉瓜迪亚机场，45分钟抵达JFK国际机场。

周边交通

• 地铁线路：2/3/4，A/C/G，B/D/N/Q/R/W
• 至曼哈顿中城：约25分钟
• 至肯尼迪机场：约45分钟车程
• 至拉瓜迪亚机场：约25分钟车程

周边学校

项目所在区域隶属纽约市District #15 Kings County学区，学区内约有公立学校52所，基础教育机构完备，包括27所小学，11所初中，以及14所高中。其中，Great School评价9分的学校包括小学Ps 29 John M Harrigan，P.S. 172 Beacon School Of Excellence与Ps 321 William Penn，初中MS 442 Carroll Gardens School for Innovation与New Voices School Of Academic And Creative Arts；8分的高中有Millennium Brooklyn High School。

饮食居住

该区域内居民以40岁以下单身家庭为主，人口多样化，消费能力较强，区域内商圈提供各类不同国家与地区风味的餐厅，居民日常消费所光顾的超级市场与各类商店亦一应俱全。

休闲娱乐

该项目附近为居民提供的娱乐休闲设施齐备，附近的公园包括Commodore Barry Park, Fort Greene Park以及Cadman Plaza Park。各类健身房与公共体育场，也十分丰富。除了本地区周边的设施，居民也可以便捷的通勤至曼哈顿各个区域，享受城市生活。

* 交通信息与截图来自Google Map。

* 图片来自Google。

融资方公司：FBL Development

融资方公司：www.fbldevelopment.com

以往合作项目：美地众筹830基金 / 834基金 / 837基金 / 845基金 / 851基金 / 858基金

* 融资方近期项目效果图。

• 本次美地众筹627基金的贷款投资，以联合贷款（Loan Syndication）的形式，与商业银行Ponce Bank同时享有第一顺位贷款的按揭抵押索偿权利。根据融资方所提供的成本预期分析，该项目的成本估值约为$156,592,395美元。目前该项目正在进行原有建筑的拆除工作，即将开展地基的建筑工程，预计于2028年下半年完成整个项目的建筑工程。
• 本次基金标的物业位于纽约市布鲁克林下城的中心区域，地理位置优越。该地区是纽约市继曼哈顿中城与曼哈顿下城之后，第三大中央商务区，并于近年兴起新一波的开发浪潮，整个区域焕发生机。地区居民可便捷乘坐几乎所有经过布鲁克林区的纽约地铁线路，在30分钟内抵达曼哈顿各个区域，享受城市生活。
• 本次基金标的项目的融资方，本地开发经验丰富，商业借贷信誉良好。融资方在纽约地产市场拥有超过15年的投资经验，同时在中国国内也有丰富的地产开发经验。融资方已与美地众筹合作6次，各个贷款均按期付息还款，过往信贷记录值得信赖。
• 因此，美地众筹认为，在双方借贷协议、法律权责明晰的情况下，627基金所投资的中短期债务，违约风险较低，适合追求固定收益类产品的投资者。

* 项目建筑内装渲染图。